Pravidelní čtenáři tohoto blogu si možná vzpomenou na můj příspěvek Výběr hypotéky, v němž jsem v listopadu 2011 psal, že jsou úroky u hypoték na historickém minimu. V té době to samozřejmě byla pravda, nyní však už ne. Úroky i přes neustálé upozorňování na to, že již níže klesnout nemohou a že co nevidět začnou opět růst, padaly (padají?) i nadále. A ne o málo, nýbrž o celých 50 % oproti roku 2011. A protože se nám blíží konec sjednané fixace, začali jsme se rozhlížet i my. Některé banky totiž umožňují podepsat smlouvu o refinancování i 12 měsíců před termínem, což se s ohledem na aktuální podmínky na trhu s hypotékami náramně hodí.
Refinancování je oproti výběru hypotéky daleko jednodušší. Za prvé už máte nějakou nemovitost a historii, na níž se dá stavět. Pro banky jste důvěryhodnější a zajímavější. Za druhé se řada kritérií pro výběr zužuje prakticky pouze na jedno – úrok. Při výběru hypotéky koukáte na to, jaké jsou podmínky čerpání úvěru, jaké doklady potřebujete dodat, kolik zaplatíte za různé poplatky při každém čerpání, jak rychle jsou peníze k dispozici apod. Při refinancování nikoliv. A za třetí už máte nějaké zkušenosti získané při výběru hypotéky, a tak si nenecháte jen tak něco nabulíkovat.
Ostatní je už stejné. Stále musíte brát v potaz své příjmy a kolik jste schopní splácet. Pokud už máte většinu, nebo dokonce všechny investiční akce za sebou, je Vaše situace opět o něco jednodušší. Nemusíte přemýšlet nad tím, kolik budete muset ještě vydat z rozpočtu na finální dokončení stavby, zahrady či oplocení, soustředíte se prostě pouze na možnosti měsíčního rodinného rozpočtu. Kolik si můžete dovolit splácet, aby Vám zůstala ještě přiměřená částka na nenadálé výdaje? Našetříte ještě něco na letní dovolenou? Zbydou peníze na dárky na Vánoce? A co když se výše Vašeho příjmu nenadále změní? To jsou otázky, nad kterými je potřeba velice dobře zapřemýšlet, po podepsání smlouvy není cesty zpět.
Výhodou dokončené stavby je většinou i fakt, že si můžete dovolit měsíční splátku zvýšit. Zatímco doposud jste veškeré volné prostředky investovali do bydlení, od nynějška bude nejspíš lepší zkrátit původně uměle prodlouženou dobu splácení, čímž nejen zvýšíte částku jdoucí na splácení jistiny z měsíční splátky, ale zároveň během kratší doby zaplatíte méně na úrocích. Nebo dobu splácení zachováte a volné prostředky budete vhodně investovat jinde a jinak, aby Vám vynášely natolik, že hypotéku při některé z dalších změn fixace částečně, či dokonce zcela splatíte. Nebo bude Vaše finanční situace natolik dobrá, že uděláte obojí, což je ideální. Vše záleží na Vaší individuální situaci.
Samotný proces vyjednávání se podobá námluvám během výběru hypotéky. Většinou si seženete konkurenční nabídku, s níž jdete do své současné banky. A většinou Vám Vaše současná banka nabídne stejné podmínky, protože je to pro ni jednodušší, než přijít o obchod. Nebo také ne, což vede k Vašemu odchodu k novému věřiteli. To s sebou nese některé administrativní komplikace a drobné náklady, jako např. kolek na katastru nemovitostí apod., nižší úrok se ale v čase vyplatí. Při srovnávání nabídky od současné a konkurenční banky je však potřeba brát je v potaz, neboť mohou hrát důležitou roli. Jedná se o náklady na administraci úvěru, které nelze opomenout. Vaše současná banka si toho samozřejmě bude vědoma, proto Vám nenabídne podmínky lepší než banka konkurenční. Je totiž stále o tyto výdaje levnější.
Moje zkušenost říká, že není potřeba přinášet současné bance více než jednu konkurenční nabídku. To však neznamená, že byste měli podcenit průzkum trhu. Je samozřejmě vhodné porozhlížet se co nejšířeji a získat nabídek co možná nejvíce, ke sjednání lepších podmínek však postačí pouze ta od vítěze srovnávací soutěže. I zde pozor na skryté poplatky a povinné služby, zejména na pojištění schopnosti splácet. Jeho sjednání sice dokáže snížit úrok i o 0,5 %, buďte si však jistí, že ve skutečnosti bance zaplatíte daleko více, než kdybyste měli vyšší úrok. Prostě, nechci slevu zadarmo. Stejně tak bohužel ještě stále existují banky, které si účtují nejrůznější poplatky, jako třeba za vedení účtu, nebo provedenou transakci a věřte tomu, že zrovna tam budete muset zasílat svou výplatu a provádět splátku hypotéky.
Takže – i při refinancování mějte trpělivost, buďte asertivní a ptejte se na cokoliv, co je Vám nejasné, nebo se Vám nezdá. Klidně i opakovaně, nedostanete-li uspokojivou odpověď napoprvé. A pokud i poté nerozumíte úplně všemu, raději refinancujte jinde. Jedná se o příliš mnoho peněz a příliš velké riziko na to, abyste neměli veškeré potřebné informace, nebo Vám je banka nebyla ochotná poskytnout. Když se Vás smluvní partner snaží obalamutit už ve fázi vyjednávání, jak se asi bude chovat, až Vás bude mít pod smlouvou?
Lovu zdar a nízkým úrokům zvlášť!
